作者：王会军
《案例研究与实务解析》
一、案情简介
黄某原居住于佛山市乐仁里12号，房屋面积为40.42平方米，房屋属于公产。1992年5月，某公司对该房屋进行拆迁，与黄某签订了《佛山市房屋拆迁合同书》和《房屋补充协议》，对增购回迁房20平方米及单价作出明确约定，增购款共计25200元，黄某已于2004年全部付清。后黄某回迁到佛山市禅城区普君北路312房。
1999年12月3日，双方签订了一份《协议书》，协议约定，该房屋增加的面积20平方米归黄某所有，以某公司的名义注册登记申领《房地产权证》。因某公司的原因，一直未能办理产权证。黄某为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求某公司协助其办理佛山市禅城区普君北路312房其中20平方米的产权证。某住房保障中心认为，其对黄某与某公司争议标的享有独立请求权，向法院请求确认黄某与某公司就佛山市禅城区普君北路312房签订的《房屋补充协议》及《协议书》无效，并在同等条件下，对佛山市禅城区普君北路312房除套内面积外的产权面积有优先购买权。
二、法院裁判观点
佛山市禅城区人民法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告签订的《佛山市房屋拆迁合同书》、《房屋补充协议》及《协议书》，以及第三人与被告签订的《房管部门直管公房拆迁合同书》均是合同双方当事人的真实意思表示，上述合同与协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于第三人主张原告与被告签订的《房屋补充协议》及《协议书》无效之主张，本院回应如下：首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条的规定，按份共有人向共有人之外的人转让份额，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，不予支持。故第三人以原、被告签订的《房屋补充协议》及《协议书》侵犯其优先购买权为由主张无效的，本院不予支持。
根据佛山市禅城区不动产登记中心的复函可知，普君北路312房部分属征拆乐仁里12号房屋补偿给房管局，部分属被告自用，可见普君北路312房的产权状态为第三人与被告按份共有。至于第三人对312房享有的按份共有份额，则应根据其对涉案房屋享有的面积确定。本院经审查认定第三人对312房享有的产权面积为81.45平方米（套内面积69平方米）。
对于套内面积69平方米以外的面积，第三人要求在同等条件下享有优先购买权，本院认为：首先，优先购买权的制度设计，在于平衡转让人、受让人与其他按份共有人之间的关系，如果其他按份共有人不积极行使优先购买权就会使法律关系始终处于悬而未决的状态，不利于交易秩序的稳定。其次，本案中，根据佛山市房产管理局1999年12月27日制作的《接管房产及补偿情况登记表》及佛山市房产管理局2000年8月8日制作的《接管房产实丈情况登记表》可知，第三人对涉案房屋部分面积由被告占有是自始知情的。虽然被告未到庭，无法查明其在转让其共有份额时是否已经通知其他按份共有人也即本案第三人在同等条件下优先购买，但被告与第三人于1999年12月3日签订的《协议书》明确载明“由于共有权人房管局提议”，从中可以佐证佛山市房产管理局对被告将其共有份额转让给本案原告是知情的。此外，涉案房屋一直由原告租住使用，第三人与原告签订的租赁合同仅确定第三人将其中的69平方米出租给原告使用，而第三人自始至终使用的涉案房屋的全部面积，由此可以推定第三人知道或应当知道涉案房屋的剩余面积已实际由原告增购。根据上述分析，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十一条关于按份共有人优先购买权行使期间的规定，本院确定第三人主张优先购买权的行使已经超出法定期间，本院不予支持。
关于原告主张的产权面积。本案中，本院虽认定原告与被告就增购所签订的《房屋补充协议》及《协议书》合法有效，但如前文所述，第三人作为涉案房屋的共有人，对涉案房屋享有建筑面积81.45平方米（套内面积69平方米），根据佛山市禅城区不动产登记中心出具的复函可知，涉案房屋经测绘后的建筑面积为99.87平方米，扣减第三人确定的产权面积81.45平方米，也即被告占有的建筑面积仅为18.42平方米。因此，被告对涉案房屋的产权面积仅在18.42平方米范围内享有处分权，原告主张超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，佛山市禅城区人民法院作出2018粤0604民初27280号民事判决书，判决驳回第三人的诉讼请求。
三、法律分许
（一）按份共有人优先购买权的法律规定
《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
共有是物权领域的专有名词，与单独所有相对。按所有权的形式不同，共有分为共同共有和按份共有。在按份共有中，各共有人按份享有所有权，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。物权法规定了按份共有人的优先购买权，该权利是按份共有人的法定权利，在权利归属上属于形成权，因按份共有人的单方行为而产生法律上的效果，即其他按份共有人一经作出行使优先购买权的意思表示，就与转让份额共有人形成了合法的转让关系。按份共有人的优先购买权适用除斥期间，期间经过，优先购买权消灭。
（二）按份共有人优先购买权的条件
1、前提条件
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条的规定，按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。按份共有人优先购买权之前提条件是按份共有人向共有人之外的人转让其份额。
2、主体条件
在按份共有中，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。行使共有人优先购买权的主体是按份共有人，共同共有人不是该优先购买权的适格主体，无行权资格。但在依法行使共有物分割请求权的前提下，分割后的份额对外转让，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
3、购买条件
根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条之规定，在同等条件下，按份共有人对外转让其享有的共有份额，其他按份共有人享有优先购买权。“同等条件”是按份共有人优先购买权的购买条件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十条规定，民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。按份共有人在行使优先购买权时，应当综合考虑共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定购买条件。
4、时间条件
物权法只规定了按份共有人优先购买权的前提条件、主体条件和购买条件，唯独没有规定其行使期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》对按份共有人优先购买权的时间条件进行了详细规定。
该解释第十一条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。” 按份共有人优先购买权的行使期间，首先，按照各按份共有人之间约定的期间确定。其次，按照转让按份共有人发出的通知载明期间确定。再次，按照转让按份共有人通知送达之日起15日或其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日确定。最后，按照按份共有人的共有份额权属转移之日起六个月确定。
（三）第三人的诉讼请求能否实现
1、第三人的优先购买权能否实现
本案中，第三人能否实现优先购买权，关键在于其是否满足按份共有人行使优先购买权的条件。
首先，按份共有人优先购买权的制度设计，在于平衡转让人、受让人与其他按份共有人之间的关系，如果其他按份共有人不积极行使优先购买权就会使法律关系始终处于悬而未决的状态，不利于交易秩序的稳定。本案中，第三人是案涉房屋的按份共有人，被告对外转让其共有份额，第三人在同等条件下享有优先购买权。第三人满足行使优先购买权的前提条件、主体条件和购买条件。
其次，本案中，根据佛山市房产管理局1999年12月27日制作的《接管房产及补偿情况登记表》及佛山市房产管理局2000年8月8日制作的《接管房产实丈情况登记表》可知，第三人对涉案房屋部分面积由被告占有是自始知情的。虽然被告未到庭，无法查明其在转让其共有份额时是否已经通知其他按份共有人也即本案第三人在同等条件下优先购买，但被告与第三人于1999年12月3日签订的《协议书》明确载明“由于共有权人房管局提议”，从中可以佐证佛山市房产管理局对被告将其共有份额转让给本案原告是知情的。此外，涉案房屋一直由原告租住使用，第三人与原告签订的租赁合同仅确定第三人将其中的69平方米出租给原告使用，而第三人自始至终使用的涉案房屋的全部面积，由此可以推定第三人知道或应当知道涉案房屋的剩余面积已实际由原告增购。根据上述分析，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十一条第（三）项关于按份共有人优先购买权行使期间的规定，转让人未通知的，其他按份共有人在知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日内行使优先购买权，本案中，第三人主张优先购买权的期间已经超出法定期间，其丧失了对该增购面积的优先购买权。
综上，第三人不符合按份共有人行使优先购买权的时间条件，其对案涉房屋的增购部分无优先购买权，故法院驳回其诉讼请求。
2、第三人确认协议无效的请求能否实现
首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条第（二）项的规定，按份共有人向共有人之外的人转让份额，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，不予支持。这是诉讼请求独立所致，如同时主张优先购买权，则不宜直接驳回该请求，应慎重审查转让合同的效力。本案中，第三人不仅请求确认《房屋补充协议》及《协议书》无效，而且要求在同等条件下，对案涉转让份额行使优先购买权，不符合该规定。故第三人以原、被告签订的《房屋补充协议》及《协议书》侵犯其优先购买权为由主张无效的，不能依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条的规定予以驳回。
其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条之规定， 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原告与被告签订的《房屋补充协议》及《协议书》均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时有效。法院对第三人无效之诉请不予支持。
四、按份共有人优先购买权的延伸
（一）按份共有人优先购买权的限制
在按份共有中，法律规定了按份共有人的优先购买权。该权利是法定的，相对的，其要在法律规定范围内行使，不是无边界的。
1、内部限制
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十三条之规定，按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。前文提到，按份共有人优先购买权的前提条件为按份共有人对外转让其共有份额，该规定与按份共有人优先购买权的条件相冲突，故按份共有人内部转让其共有份额时，其他按份共有人的优先购买权应当得到限制，除非共有人之间内部有约定。
2、外部限制
按份共有人优先购买权适用的前提是按份共有人对外转让其共有份额，明确了该权利指向的是共有物共有份额的转让行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第九条的规定，共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。该规定所说的共有份额的继承、赠与与上述共有份额的转让不是同一性质的行为，二者应严格区分。所以共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人无优先购买权，除非按份共有人之间另有约定。
3、司法限制
在实践中，按份共有人行使优先购买权会受阻，此时，便会选择司法途径来解决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条之规定，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。有时，按份共有人通过公力救济也很难实现其目的。
（二）按份共有人优先购买权的救济
无权利即无救济，一项权利没有具体的救济途径，它就无存在的价值。按份共有人优先购买权不能实现，可以寻求救济。
1、私力救济
《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定了按份共有人在同等条件下享有优先购买权。当按份共有人对外转让其共有份额时，未通知其他按份共有人，侵害了其优先购买的权利。此时，受害按份共有人可以和转让按份共有人协商解决，通过私力救济来补偿自己所遭受的损失。
2、公力救济
当受侵害的权利无法通过私力来救济，就会毫不犹豫的选择最后一道保护防线——公力救济。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条的规定，按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
当按份共有人的优先购买权被侵害，其可以诉至法院，请求按照同等条件优先购买对外转让的共有份额。以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，人民法院不予支持。但在请求按照同等条件优先购买该共有份额时，一并主张撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，法院也不是当然的支持，应独立审查该合同的效力，不应仅以丧失优先购买权而不获支持，应综合考量该转让合同应否被撤销或者认定无效。
