不动产异议登记实务研究

作者：王会军
内蒙古科技 2020年第8期第39卷
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摘要

2007年出台的《中华人民共和国物权法》首次确定了不动产异议登记制度。2015年施行的《不动产登记暂行条例》明确了不动产异议登记的地位。2016年公布的《不动产登记暂行条例实施细则》完善了不动产异议登记。国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。以登记作为公示方式的不动产，自记载于不动产登记簿时发生效力，异议登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记，发生不动产异议公示效力；未经异议登记，不发生异议公示的效力，不得对抗善意第三人。不动产异议登记的实务问题，值得我们一探究竟。
关键词：不动产异议登记；实务；研究
一、异议登记的提出
《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 该规定首次提出了不动产异议登记制度，对其规定比较简单，比较笼统且不全面。但也从中可以看出，不动产异议登记是指权利人或利害关系人因不动产登记簿记载的事项错误而申请更正登记，纠正登记错误的目的不能实现而采取的临时保护真正权利人利益的合法行政手段。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，明确了不动产登记的类型，有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，其中不动产异议登记居于其他登记的地位，排除在权利登记之外。2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》实施，规定了异议登记的申请材料、效力规则、申请次数、实务登记，完善了不动产异议登记制度。以登记作为公示方式的不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力，异议登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记，发生不动产异议公示效力；未经异议登记，不发生异议公示的效力，不得对抗善意第三人。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产异议一经登记，对外公示权利的正确性将受到怀疑，大大减损了不动产公示应有的设权、证权效力，对登记权利人或第三人的交易产生影响，导致登记权利人的处分受到限制，阻却第三人的善意取得。异议登记虽属其他登记，但与权利登记的实质是等同的，相当于在该不动产上设立了一项新物权，即他种受限权，该权利存续期间，对异议登记的不动产所作的权利转移、设定权利负担等行为受到限制，在某种程度上可以明确物的归属，保护真正权利人的物权。
二、异议登记的审查
不动产登记属于行政确认，是一种羁束的具体行政行为，无自由裁量权的适用余地，必须按照规定履行职责，尽必要的审查义务。在具体的不动产登记实务中，这种审查义务是必不可少的，对申请人提交的登记材料是进行形式审查还是实质审查，又或者是二者结合，有主次之分，以形式审查为主，实质审查为辅；以实质审查为主，形式审查为辅。对此，理论界和实务界没有统一的认识。笔者认为，不动产登记的审查应是形式审查和实质审查同在，以形式审查为主，实质审查为辅。
（一）从不动产登记的行政属性考虑
不动产登记在性质上属于行政行为，从行政行为类型上划分，不动产登记行为属于具体的行政行为、羁束的行政行为。从行政行为的属性上划分，不动产登记行为属于行政确认。不动产登记是对政府确权结果的确认，经行政登记，政府确权结果生效，先有政府确权行为，后有不动产登记行为。在不动产登记过程中，申请人提交的登记材料属于政府确认的材料，真实可靠，不动产登记机构只需查验、核对即可，无需对此进行实质审查，何况不动产登记机构无权对其所属的政府行为进行审查。
（二）从不动产登记的效力考虑
不动产实行登记生效原则，以登记作为公示方式的不动产，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是一种行政确认行为，一经登记即产生公示、公信力，具有了确定力、证明力、推定力，也就是行政行为具有的可信赖利益。所以对不动产进行登记时，在必要时可进行实质审查。一是为了规范不动产登记行为，二是为了保护权利人合法权益，防止登记错误，给权利人或第三人造成损害。除了必须的形式审查外，在特殊情况下，有必要进行一些实质审查。
（三）从不动产登记机构的职责考虑
《中华人民共和国物权法》第十二条之规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从该规定可知，不动产登记机构具有法定的登记职责，首先，是对申请人提供的登记材料进行查验、核对、询问，进行必要的审查义务，这是不动产登记所需的必要形式审查。其次，是对申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这是不动产登记的辅助审查行为，即在必要时，可以实地查看，进行实质审查。这不难看出，不动产登记机构对不动产登记实行以形式审查为主，实质审查为辅的审查原则。　
（四）从不动产登记机构的审查权限考虑
不动产登记是不动产登记机构的法定职责，其职权范围即是针对有关不动产登记的事项。在不动产登记过程中，不动产登记机构不充当对政府审批文件、确权决定等材料有审查权限的机构，也不充当司法机关对有关生效法律文书进行审查，更不会对申请登记的原因行为效力进行确认。总之，不动产登记机构无权对权属来源等材料进行实质审查，确定登记材料的真伪、效力等，仅是对该材料进行查验、核对的形式审查，必要时，可以对该权属来源材料进行调查，或对所涉及的不动产情况进行调查。
（五）从不动产登记的时效性考虑
不动产登记坚持高效便民原则。首先是积极履行法定职责，禁止不作为；其次是遵守法定时限，禁止超越法定时限或者不合理延迟。延迟是行政不公和行政侵权的表现。不动产登记机构依法进行不动产登记工作，在规定时间内完成对不动产的登记。在不动产登记中增加当事人程序负担，是法律禁止的行为。为了登记的效率性和申请人的方便性，不动产登记机构没有足够的时间对登记材料进行仔细审查，也没有相应的专业知识对申请材料进行实质审查，如果进行实质审查，需要耗费大量时间、人力、物力等，不利于不动产登记机构工作的展开，也会造成行政资源的浪费，更是与高效便民原则背道而驰。
（六）从不动产登记申请人方面考虑
不动产登记是依申请的行政行为，不动产登记机构不主动依职权进行登记，因不动产登记保护的是物权，是私人权利。权利人可以单方申请不动产登记，也可以共同申请不动产登记，这取决于不动产登记的类型。不管是单方申请还是共同申请，权利人必须提供不动产登记所需的必要材料和其他材料，根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当提交登记申请书，身份证明材料，相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书，不动产界址、空间界限、面积等材料，与他人利害关系的说明材料，法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料，并对申请材料的真实性负责。权利人对申请不动产登记的材料的真实性负责，不动产登记机构尽到必要的形式审查义务即可，没必要深究，进行实质审查，额外增加不动产登记的负担。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，与不动产登记机构无关。
（七）从不动产登记错误的责任承担方面考虑
根据《中华人民共和国物权法》第二十一条之规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这可以看出，不动产登记机构登记错误的责任由造成登记错误的申请人承担。这是因为申请人对提供的不动产登记材料的真实性负责，在不动产登记过程中，不动产登记机构仅对登记材料进行形式审查，不能完全发现申请材料的真伪，这是可以理解的。在必要时，不动产登记机构可以进行实质审查，但这也难免会出现登记错误的情形，这种责任理应由申请人承担。从侧面可以反映出不动产登记机构尽到的是形式审查义务，而非实质性审查义务。
异议登记属于法定的不动产登记类型，也适用以上审查原则。只不过异议登记采取以形式审查为主，实质审查为辅原则有其特殊之处,那就是相较于其他登记类型，在审查过程中的注意义务相对较低。一是其临时性保全措施决定的。申请人提出异议登记是因不动产登记簿记载的事项错误，为保护自己的物权不受侵害而采取的临时性保全措施，仅是对公示的物权提出异议，并不是解决物权纠纷的终局性行为。不动产异议登记不能真正解决物权纠纷，只能通过诉讼或仲裁方式解决了因物权归属发生的基础法律关系后，再申请更正登记。二是其公示效力决定的。有效的异议登记可以减损不动产登记的公示、公信力，但不阻却原有登记的设权、证权效力，登记权利人可以进行正常的权利转移等行为，但是有所影响，这也不影响不动产登记机构继续为其办理权利的转移登记。
三、异议登记期间的权利登记问题
对于不动产异议完成登记之后，产生了公示、公信力，登记权利人能否再行处分物权，申请权利登记，对于这个问题，没有统一的认识。第一种观点认为，在异议登记之后，减损了原有登记的公信力，物权权属不确定，产权不明，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理转移登记。一是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项规定了权属有争议的房地产不得转让，在产权存在争议的情况下，登记权利人不得处分异议登记的物权。二是不动产登记的前提是权属来源合法，产权明晰，存在有效的异议登记的物权权属有争议，不动产登记机构不予办理有关登记。第二种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，不动产登记机构应当办理转移登记。因为异议登记只是一项临时性的救济措施，其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在产权不明的交易风险，并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝办理转移登记。
笔者认为，第二种观点可行。
首先，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记是因不动产登记簿记载的事项错误，而采取的一种临时性保全措施，并非解决物权争议的终局性行为，仅是对公示的物权提出异议，警示第三人该物权可能存在产权不明的交易风险，减损了物权的公示、公信力，但不阻却原有登记的设权力、证权力，不影响其对该物权的处分行为。
其次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条的规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。所以，存在有效的异议登记，不影响登记权利人对异议登记物权的处分，不影响不动产登记机构为其办理权属转移登记。当然了，在异议登记期间，也不影响登记权利人在该异议登记物权上设立抵押权等他项权利。
四、异议登记阻却善意取得
异议登记作为法定的不动产登记类型，是更正登记的救济途径，也是保护真正权利人的保全措施。有效的异议登记具有公示、公信力，可以减损登记权利的设权力、证权力、推定力，影响登记权利人与第三人的交易安全，可以阻却第三人善意取得物权。
首先，有效的异议登记阻却不动产善意取得的首要条件。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定了善意取得的条件，即前提条件、首要条件、实质条件、效果条件。前提条件为无权处分，即无处分权人将不动产或者动产转让给第三人；首要条件为善意受让，即第三人受让该不动产或者动产时是善意的；实质条件为合理对价，即第三人以合理的价格受让该动产或不动产；效果条件为物权变动，即第三人受让的动产或不动产已经公示，对外产生了公信力。善意取得，也称即时取得，是所有权取得的特别规定。作为所有权取得的一种特别方式，善意取得在司法实践中有广泛的适用性，但无自由裁量权适用余地，对其符合法的构成要件的认定是非常之严格。善意受让是善意取得的首要条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》实施之前，善意的内涵比较单一，限定在第三人受让动产或不动产时，对转让人的无处分权不知情的范围内。实施之后，明确善意为第三人受让不动产或者动产时，对转让人的无处分权不知道，且无重大过失，丰富了善意的内涵。善意取得之“善意”包含三层含义：一是“善意”的时点，即第三人受让不动产或者动产时，也就是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时，也即发生物权变动之时或产生善意取得法律效果之时；二是“善意”的不知情，即第三人不知道转让人无权处分标的物的事实，也就是对转让人无处分权不知情；三是“善意”的无重大过失，即第三人对不知道转让人无权处分标的物的事实没有重大过失，也就是对不知情该无处分权事实状态无重大过失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条的规定，登记簿上存在有效的异议登记的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。存在有效的异议登记不符合善意受让的规定。
其次，有效的异议登记阻却善意取得的效果条件。物权变动是善意取得的效果条件，从行政确认层面来宣示第三人取得物权，来宣示善意取得的法律效果，对外产生公示、公信力。不动产实行登记生效原则，以登记作为公示方式的不动产，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依法完成不动产转移登记之时，善意取得发生法律效果，受让人取得物权，该不动产上的原权利义务归于消灭，但受让人知道的除外。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条的规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。存在有效的异议登记不能阻却当事人间的权利转移登记，但由此造成的风险由当事人自担。一是异议登记是本登记，一种正式的不动产登记类型，登记的内容具有公示公信力。异议登记是因不动产登记簿记载错误而引起的，对外可以减损不动产登记内容的公信力，此时，受让人应该有所怀疑。二是在异议登记有效期内，经不动产登记机构告知，受让人继续办理不动产转移登记的，此时，受让人是知情的，转移登记完成，也不发生善意取得的法律效果。

结语

不动产异议登记属于其他登记，不属于权利登记。在实务中，异议登记很有适用的必要，作为真正权利人保护其物权不受侵害的一种临时性保全措施，可以给真正权利人寻求其他维权之路起到很好的辅助性保护作用。但异议登记不能阻却登记权利人再行处分物权，仅是减损了物权公示的公信力，阻却第三人善意取得物权。这使得真正权利人在异议登记期间，要及时采取其他终局性措施解决纠纷，以防登记权利人转移物权，侵害已有合法权利。
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