作者：王会军
《案例研究与实务解析》
《案例研究与实务解析》
一、案情简介
2013年8月24日，曹某与胡某购买了位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号162.37平方米房屋，2017年6月22日，胡某在西安市不动产登记局领取了该房屋的产权证，登记权利人为胡某。
2017年4月，曹某与许某、许某通签订了《售房合同》，约定以135万元的价格将该房屋出售给许某、许某通。合同签订后，许某、许某通依约向曹某给付了房款。曹某向许某、许某通打有收条一张，并交付了该房屋的钥匙。后胡某迟迟不配合办理该房屋的过户手续。无奈，许某、许某通为了维护其合法权益，特诉至法院，请求曹某与胡某履行协助其办理位于西安市新城区幸福南路X号华清学府X幢X单元X层X号房屋的过户手续。被告胡某反诉原告许某、许某通，要求返还房屋、交还钥匙及其有关证件。
二、法院裁判观点
西安市新城区人民法院认为，本案争议焦点为位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号房屋是否为被告曹某与胡某的夫妻共同财产；出售该房产是否为被告曹某与胡某的共同意思表示，被告曹某是否有单独处分的权利；原告许某、许某通是否为善意购买第三人，并取得案涉房屋。
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。被告曹某与胡某作为夫妻，位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号房屋是在其夫妻关系存续期间购买，双方没有财产约定，属于夫妻共同财产。双方对该房屋享有完全平等的占有、使用、收益、处分的权利。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，被告曹某与胡某双方应当平等协商，取得一致意见，明显本案《售房合同》系被告曹某一人所签，胡某否认知道此事，被告曹某亦没有证据证明和胡某协商或胡某表示同意。故被告曹某没有单独对本案涉诉房屋做出售这一重要处分的权利。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
庭审中原告许某、许某通提出被告胡某同意出售房屋系夫妻双方共同意思表示，未提出有效证据予以证明；被告曹某提出儿子在上海工作，想给儿子在上海买房，便与被告胡某协商房款共计135万元卖房亦没有证据，依法不予采信。善意取得应当是行为人不知情或不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。在原告许某、许某通与被告曹某签订《售房合同》时，其主观上明知该房屋产权登记在被告胡某名下，系被告曹某与胡某的夫妻共同财产，非被告曹某个人财产，仍在没有取得被告胡某同意出售该房屋意见或有其委托被告曹某实施处分权的情况下与被告曹某签署合同，实施买房行为。不符合善意取得的条件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。” 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，原告许某、许某通与被告曹某签订《售房合同》时并非善意，且没有办理该房屋产权过户登记，其不能善意取得涉案房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第一千零六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条之规定，西安市新城区人民法院作出（2018）陕0102民初7003号民事判决书，支持被告胡某的反诉请求，驳回原告许某、许某通的诉讼请求。
三、法律分析
（一）善意取得的法律规定
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
该条第一款规定了善意取得的条件，即前提条件、首要条件、实质条件、效果条件。前提条件为无权处分，即无处分权人将不动产或者动产转让给第三人；首要条件为善意受让，即第三人受让该不动产或者动产时是善意的；实质条件为合理对价，即第三人以合理的价格受让该动产或不动产；效果条件为物权变动，即第三人受让的动产或不动产已经公示，对外产生了公信力。
第二款规定了善意取得发生后，原物权人的救济。第三款规定了他物权可以参照自物权的第一款和第二款规定，可以善意取得，也就是说用益物权和担保物权的善意取得参照所有权善意取得的规定。
（二）善意取得的认定
善意取得，也称即时取得，是所有权取得的特别规定，民法典物权编第二分编所有权对其专门做了规定。作为所有权取得的一种特别方式，善意取得在司法实践中有广泛的适用性，但无自由裁量权适用余地，对其符合法的构成要件的认定是非常之严格。
善意取得的前提是无权处分，仅指无处分权人将动产或不动产转让给第三人，主体限缩在无处分权人和第三人之间，标的物限定为民法典物权编的不动产和动产，转让行为特指有偿的转让行为。在司法实践中，处分人没有取得标的物的所有权或未经有权处分人授权、事后追认转让标的物的事例屡见不鲜，活生生的案例有很多。像这种无处分权人将不动产或者动产转让给第三人的，第三人可善意取得物权，但要符合三个必要条件，一是善意受让的首要条件；二是支付合理对价的实质条件；三是产生物权变动的效果条件。
1、关于首要条件的认定
善意受让是善意取得的首要条件。2021年1月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）（以下简称民法典物权编司法解释一）生效实施，该司法解释在物权法基础上，对善意的认定标准做了全面的、严格的规定，在司法实践中，提高了对善意的认定标准。
物权法司法解释一实施之前，善意的内涵比较单一，限定在第三人受让动产或不动产时，对转让人的无处分权不知情的范围内。实施之后，明确善意为第三人受让不动产或者动产时，对转让人的无处分权不知道，且无重大过失，丰富了善意的内涵。民法典物权编司法解释一完全承继了物权法司法解释一的规定。善意取得之“善意”包含三层含义：首先，“善意”的时点，即第三人受让不动产或者动产时，也就是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时，也即发生物权变动之时或产生善意取得法律效果之时；其次，“善意”的不知情，即第三人不知道转让人无权处分标的物的事实，也就是对转让人无处分权不知情；最后，“善意”的无重大过失，即第三人对不知道转让人无权处分标的物的事实没有重大过失，也就是对不知情该无处分权事实状态无重大过失。
根据民法典物权编司法解释一的规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
在动产交易中，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
2、关于实质条件的认定
合理对价是善意取得的实质条件。民法典第三百一十一条第一款第（二）项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。在司法实践中，交易价格考虑因素有很多，主要是标的物的性质，考虑其耐用年限、剩余使用年限、自然折旧、功能折旧等。交易过程中，当事人急于出售，这种预期心理也会影响价格，还有市场信息的不对称、税费的非正常负担、付款方式、期限等。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。这明显超出合理的价格范围，不符合善意取得的实质条件，受让人不能善意取得物权。所以，在司法实践中，应综合考虑受让的合理价格。
3、关于效果条件的认定
物权变动是善意取得的效果条件。从行政确认、公示层面来宣示第三人取得物权，来宣示善意取得的法律效果，对外产生公示公信力。
不动产实行登记生效原则，以登记作为公示方式的不动产，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。动产实行交付生效原则，以交付作为公示方式的动产，物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时，善意取得发生法律效果，受让人取得物权。善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。善意取得不适用法律另有规定的物权变动方式。
（三）本案不符合善意取得条件
上文对善意取得条件已有阐述，在此不再赘述。
具体到本案中，被告曹某与胡某作为夫妻，案涉房屋是在其夫妻关系存续期间购买，双方没有财产约定，属于夫妻共同财产。双方对该房屋享有完全平等的占有、使用、收益、处分的权利。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，双方应当平等协商，取得一致意见。明显本案《售房合同》系被告曹某一人所签，被告胡某否认此事，被告曹某亦没有证据证明和胡某协商取得一致意见，或胡某表示同意、事后追认。故被告曹某擅自出售案涉房屋，属于无权处分，符合善意取得的前提条件。
庭审中原告许某、许某通提出被告胡某同意出售房屋系夫妻双方共同意思表示，未提出有效证据予以证明；被告曹某提出儿子在上海工作，想给儿子在上海买房，便与被告胡某协商房款共计135万元卖房亦没有证据，依法不予采信。善意取得应当是行为人不知情或不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态，且无重大过失。在原告许某、许某通与被告曹某签订《售房合同》时，其主观上明知该房屋产权登记在被告胡某名下，系被告曹某与胡某的夫妻共同财产，非被告曹某个人财产，仍在没有取得被告胡某同意出售该房屋意见或有其委托被告曹某实施处分权的情况下与被告曹某签署合同，实施买房行为。原告许某、许某通不属于善意第三人，不符合善意取得的首要条件。
被告曹某擅自处分夫妻共同财产时，商议出售价格为135万元，与西安市新城区的房价基本吻合，交易价格比较合理，符合善意取得的实质条件。但被告胡某未协助原告许某、许某通办理案涉房屋的物权转移登记，没有产生期许的法律效果，不符合善意取得的效果条件。
综上所述，本案原告许某、许某通不符合善意取得的条件，其不能善意取得案涉房屋。被告胡某反诉请求原告许某、许某通返还房屋、交还钥匙及其有关证件应予支持，原告许某、许某通要求被告曹某和胡某协助其办理位于西安市新城区幸福南路X号华清学府X幢X单元X层X号房屋过户手续的诉讼请求不能实现。
（四）实践应用
在实践中，无权处分的行为比比皆是，共有人擅自处分共有财产的事例屡见不鲜，尤其是在婚姻关系存续期间，夫妻一方擅自处分夫妻共同财产。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。一方未经另一方同意,擅自出售夫妻共同共有的财产，第三人非善意购买，不能取得该财产，另一方可以追回。但在特殊情况下，共有财产的权利外观完全显现为夫妻一方，对外已有公示，产生了公信力，第三人基于该共有财产的特殊性、可信赖度，可以善意取得该夫妻共同财产。在一方不知情的情况下，另一方将夫妻共同财产赠与第三人，不管第三人是否为善意，是否已完成该受赠财产的公示，都不能善意取得该共有财产。首先，转让人和第三人之间属于无偿的赠与行为，与善意取得的有偿转让行为相悖；其次，第三人无偿取得，未支付合理对价，不符合善意取得的实质条件；最后，赠与属于民事法律行为，因受赠而取得财产是
由法律行为而引起的，属于基于法律行为的物权变动，是继受取得，不符合善意取得的物权变动模式。
四、善意取得的阻却
善意取得作为所有权取得的一种特别方式，阻却善意取得，就是阻却物权变动，阻却所有权的转移。笔者从物、行为、主体三方面阐述善意取得的阻却。
（一）物的阻却
世界是物质的世界，物无所不在，无所不有。物有有形和无形之分，民法典上的物是有形之物，包括不动产和动产。善意取得以公示为必要，以登记作为公示方式的不动产和以交付作为公示方式的动产因法律规定等限制而不能公示，则会阻却善意取得。
不动产实行登记生效原则，以登记作为公示方式的不动产，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产管理法规定，下列房地产，不得转让：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以上房地产均违反法律强制性规定，不得对外转让，该转让行为指的是不动产转移登记。我国实行房地产登记发证制度，不动产统一登记制度，没有登记领取权属证书的，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的，其他不宜办理登记情形的不动产不得进行转移登记，不能顺利完成物权的变动。善意取得以公示为必要，不动产的善意取得以完成转移登记为必要，上述不动产因违反法律规定而不能完成转移登记，阻却物权变动，阻却善意取得。
动产有一般动产和特殊动产之分。动产实行交付生效原则，以交付作为公示方式的动产，经依法交付，发生效力，登记可以对抗善意第三人；未交付的，不发生效力，但法律另有规定的除外。善意取得以公示为必要，动产的善意取得以交付为必要，因法律规定或其他原因而不能对外公示，进行交付的，则会阻却所有权的转移，阻却善意取得。下列动产因违反法律规定，违背公序良俗、损害社会公共利益、社会公德而不能交付，不容许对外公示，禁止或限制在市场上流通。1、遗失物。民法典规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。遗失物可以阻却善意取得，即使第三人受让时是善意的，且支付了合理价格，已实际完成了交付。这是因为遗失物为所有权人或权利人暂时无法现实的掌控而暂时脱离其占有，在心素上并未失去占有，所有权人或权利人有权一直追寻下去，直到恢复圆满支配状态为止。这也是为了维护善良风俗，社会公德，鼓励拾金不昧的良好社会风尚，从而保护所有权人的物权及权利人的占有，使用权能。2、漂流物、埋藏物、隐藏物。遗失物阻却善意取得，不能发生善意取得的法律效果，参照遗失物的规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物，也不产生善意取得的法律效果。3、货币。货币是市场上最活跃的流通物，交易者难以严格区分，通常为种类物。货币有占有即所有的规则，谁占有，谁就是所有权人，在复杂的社会交往中，这已经是公开的，已达成共识的。根据社会经验法则，一般理性人的标准，在市场交易中，没有人会怀疑货币或货币持有者。善意取得不适用货币这种特殊物。4、赃物。赃款赃物是违法犯罪分子违法犯罪所得的财物，在刑事法律中，责令退赔给被害人。再有，市场上流通的物是合法的，允许交易的，赃物是违法物，限制交易物，限制流通物，很难进行公示，并允许入市流通。 所以，赃物可以阻却所有权变动，阻却善意取得。5、法律、行政法规规定的禁止、限制流通物。这类物一般都涉及国家利益、社会公共利益，被国家垄断，不允许上市流通，阻碍标的物的交付，阻却善意取得。
（二）行为的阻却
物权变动有基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动,这是根据物权变动原因划分的。善意取得是民法典物权编关于所有权取得的特别规定，直接由法律规定而取得物权，并非基于买卖、赠与等法律行为取得，故善意取得属于非基于法律行为的物权变动。所有权取得有原始取得和继受取得。善意取得是由法律直接规定而取得物权，并不是由一方到另一方的物权权利的继受与转移，故善意取得属于原始取得。善意取得之所以是原始取得，究其根本原因是其法定性，由法律规定而直接引起的物权变动。买卖等法律行为仅为物权变动的媒介而已，辅助实现善意取得的法律效果，此法律行为并不能引起物的所有权的转移，当然不是引起善意取得的原因行为。
民法典物权编司法解释一第二十条规定，具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同被认定无效；（二）转让合同被撤销。这说明法律行为在一定程度上已经影响了善意取得的法律效果，转让合同被认定无效的，或者转让合同被撤销的，相关物权不能善意取得。善意取得属于非基于法律行为的物权变动，是原始取得，不受买卖等法律行为效力的影响。但该司法解释的规定，与之相冲突，貌似改变了善意取得的物权变动模式，其实是对善意取得这种所有权取得的特别方式的肯定，是对善意取得的特别规定，是对善意取得的严格化。作为辅助实现善意取得法律效果的行为，转让合同无效或因受让人或转让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由可撤销而否定善意取得，辅助行为上升到主行为、原因行为的地位，这实质上是对善意取得的高定位、高要求、高标准。
（三）主体的阻却
1、利害关系人
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。受让人在受让时，知情转让的不动产上存在有效的异议登记，经告知，后继续进行转移登记的，不发生善意取得的法律效果。首先，异议登记是本登记，一种正式的不动产登记类型，登记的内容具有公示公信力。异议登记是因不动产登记簿记载错误而引起的，对外可以减损不动产登记内容的公信力，此时，受让人应该有所怀疑。其次，在异议登记有效期内，经不动产登记机构告知，受让人继续办理不动产转移登记的，此时，受让人是知情的，不构成善意受让。所以，异议登记申请人作为利害关系人，可以阻却善意取得。
2、预告登记权利人
预告登记是预登记，是一种正式的不动产登记类型，登记的内容具有公示公信力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。首先，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，可以认定受让人知道转让人无处分权，真实权利人有证据证明的，应当认定受让人具有重大过失。据此，受让人不符合善意的条件。其次，预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，转移不动产所有权申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。所以，存在有效的预告登记，受让人不能完成不动产的转移登记，不能取得不动产所有权，阻却善意取得。
3、抵押权人
抵押权作为担保物权，是法定的物权种类。债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照规定设立抵押权，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法享有就抵押财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。该规定明确抵押人转让抵押物的，不需要抵押权人同意，但是应当将抵押物转让的事实通知抵押权人。除非当事人另有约定。如果抵押人与抵押权人约定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。此时，未经抵押权人同意，抵押人处分抵押财产的，不发生效力。首先，受让人在申请不动产转移登记时，不动产登记机构会告知存在他项权利限制，此时，受让人对抵押人无处分权的事实应当是知晓的。其次，以登记作为公示方式的不动产抵押权，经依法登记，发生效力，非经法定程序不得注销。在抵押权存续期间，未经抵押权人同意，抵押人转让抵押财产的，不动产登记机构不予办理转移登记，因不具备进行转移登记的必备材料，即缺少抵押权人同意转让抵押财产的书面证明，受让人不能申请转移登记，不能取得抵押财产的所有权，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。
