不动产抵押担保范围的确定

作者：王会军
社会科学 2020年第8期
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摘要

不动产抵押权以登记为生效要件，以登记作为公示方式的不动产抵押担保范围，一般应当以登记的范围为准。而当事人在合同中往往约定抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致，到底是以合同约定的担保范围为准，还是以登记的担保范围为准，在实务中，争议较大，对此没有形成统一的认识。笔者认为，虽然不动产抵押权的担保范围作为不动产抵押权设立登记的内容，但不动产登记不是确定不动产抵押担保范围的法定规则。抵押权人优先受偿的范围不必然以不动产登记机构登记的担保范围为限，而应根据当事人约定的担保范围或者法定的担保范围来确定。不动产抵押权登记的担保范围与合同约定的担保范围不一致的，应依据物权法第173条的规定，以合同约定的担保范围为准。
关键词：不动产抵押权；担保范围；确定
一、问题的提出
2019年11月8日，最高人民法院公布《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要规定以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。从最高人民法院的审判指引来看，对不动产抵押担保范围的确定到底是以不动产登记部门登记的担保范围为准，还是以当事人抵押合同约定的担保范围为准，没有确定的说法。而是采取折中主义，即视地区登记系统的规范与否，来确定担保范围是以登记的为准还是以合同约定为准，登记系统规范的地区以登记的担保范围为准，反之，则以合同约定的担保范围为准。
二、实务争议
不动产担保物权以登记为生效要件，那么作为登记内容的不动产担保范围是否必须以登记为准，这是一个值得讨论的法律问题。在具体的审判实践中，对于不动产抵押权的担保范围，有的裁判是以不动产登记簿记载的担保范围为准，也有以当事人担保合同约定的范围为准，没有形成统一的意见。至今，最高人民法院也没有给出统一的裁判尺度。第一种观点认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。不动产担保物权登记的担保范围与抵押合同约定的担保范围不一致的，以登记的担保范围为准。其中，南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4963号民事判决认为，金典典当公司的执行依据是南通市崇川公证处出具的（2015）通崇证民内字第3788号《公证债权文书》和（2016）通崇证执字第101号《执行证书》。其作为抵押权人直接向法院申请执行，此种情形下，在抵押合同与抵押权登记、他项权利证书记载的抵押担保范围不一致时，鉴于不动产抵押登记的公示、公信力，应以登记的内容确定担保范围。第二种观点认为，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定的担保范围或者法定的担保范围来确定。不动产抵押权登记的担保范围与合同约定的担保范围不一致的，以合同约定的担保范围为准。其中，陕西省高级人民法院（2019）陕民终238号民事判决认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条和《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或者法定范围来确定。一般抵押权设立登记时权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，与抵押担保范围是两个不同的概念。债权人有权主张按照抵押合同约定或者法定的担保范围内的全部债权行使优先受偿权。在实务中，没有第三种观点，即最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》提到的折中主义，视地区登记系统的规范与否，来确定是以登记为准，还是以合同约定为准。
三、笔者观点
以登记作为公示方式的不动产抵押权，经登记对外产生公示、公信力。担保范围作为不动产抵押权的登记内容，对外也具有公信力，当不动产抵押权登记的担保范围与抵押合同约定的担保范围不一致的，以登记的担保范围为准，符合物权法的规定。但该观点仅考虑到不动产抵押权登记内容的公信力，而没有注意到登记的内容是否为真，是否与合同约定的内容一致，也就是注重了形式，忽略了实质，自难称其为妥当的选择。如果像最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》提到的折中主义，视地区登记系统的规范与否来确定担保范围，乍一看，好像是科学的、合理的、符合实际的。但不尽然，该观点充分考虑了地区不动产登记系统的差异，登记系统有缺陷的，给予实际妥当的选择，以抵押合同约定的担保范围为准，这是没有问题的。登记系统规范的，仍以登记的担保范围为准，和第一种观点一样，过于注重登记这一形式，而忽略了本应追求的实质。
笔者认为，在实务中，第二种观点比较妥当。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。无论是物权法，还是担保法都规定了不动产抵押权担保范围的确定规则，首先是按当事人约定的担保范围确定，其次是按法律规定的担保范围确定。不动产抵押权的担保范围有约定的，按约定，没有约定的，按法律规定。确定不动产抵押权的担保范围时，当事人间的抵押合同约定具有最初的优先性。法律没有规定以登记的方式来确定不动产抵押权担保范围，也就是说，以登记的担保范围为准并不是确定不动产抵押权担保范围的法定规则，仅是实践性的规则而已，不具有优先性。
其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。在不动产担保物权登记的担保范围与法定的担保范围一致时，该规定违反物权法第173条规定的不动产担保物权担保范围的确定规则，应排除适用。该规定是2000年12月13日起施行的，早于物权法，属于前法，在适用上劣于后法，应优先适用物权法第173条的规定。物权法第173条规定的不动产担保物权担保范围大于担保法第46条规定的抵押权担保范围，应选择适用对当事人更有利的法律。但这也是有限制的。担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务，是担保从属性的必然要求。当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，如针对担保责任约定专门的违约责任、担保责任的数额高于主债务、担保责任约定的利息高于主债务利息、担保责任的履行期先于主债务履行期届满，等等，均应当认定大于主债务部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债务的范围。以抵押合同约定的担保范围为准，也不应超出担保人应承担的担保责任范围，也就是不得高于主债务。
最后，《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。担保法司法解释第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该规定只考虑了不动产登记簿是担保物权归属和内容的根据，却没有考虑不动产担保物权登记错误的情形，也就是只考虑了不动产担保物权公示的效力，而忽略了公示与事实状态不符的情况，以此得出的结论具有片面性，不能保护债权人的利益，据以作出的判决很难被公众所接受。以不动产登记簿记载的担保范围为准，是不动产抵押权登记内容公信力的体现，一旦登记簿记载错误，该公信力将失去应有的价值，一味的遵照执行，将会误导公众，带来一些交易上的风险。所以，当事人有必要使登记的担保范围与合同约定的担保范围一致，达到登记的内容与事实状态相符的效果。只注重不动产抵押权登记的形式，而忽略了当事人缔约合同的实质，这种做法是不可取的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，当事人就不动产抵押担保范围发生争议，可以向人民法院起诉，证明登记的担保范围错误，请求法院以抵押合同约定的担保范围作出判决。

结语

物权法第173条明确了不动产抵押权担保范围的确定规则，当事人对担保范围有约定的，按照约定；没有约定的，按照法定。登记不是确定不动产抵押担保范围的方式。显然，在实务中，人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围是既符合法律的规定，又符合当下的实际情况，充分尊重了当事人缔约合同的真实意思，也保护了债权人的优先受偿权。
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